Ипотека

Материал из Wiki Journal
Перейти к: навигация, поиск
Ипотека

Ипотека — банковский заём финансовых средств на долгосрочный период времени для приобретения недвижимости, которая в свою очередь является объектом залога у банка в качестве гарантии выплаты денежных средств банку заёмщику.

В данной статье приведена основная информация по оформлению и получению ипотечного кредита. Если есть комментарии к статье, правки или любые вопросы по теме, то можно оставить своё сообщение на странице обсуждения данной статьи.

Как приобрести квартиру с помощью ипотеки

Во все времена иметь свое собственное жилье было мечтой многих людей. Но, как это зачастую бывает, мечты не совпадают с возможностями. Что же делать когда необходимость в жилье есть, а финансов нет. Есть довольно доступный способ кредитования жилья под залог приобретённой недвижимости - ипотека. В этой статье пойдёт речь о том, как получить ипотеку, какие документы необходимы для положительного решения банка, а так же тапы покупки квартиры с помощью ипотеки. Как получить квартиру с помощью ипотеки

Ипотечный кредит характеризуется как долгосрочный. Это объясняется тем, что суммы, выданные на покупку квартиры намного больше чем сумма, например потребительских кредитов, и, соответственно, эту сумму человек не сможет выплатить за более короткое время. Это обстоятельство требует от заёмщика более адекватно оценивать свою платёжеспособность и финансовые возможности. В случае грубых просрочек по кредиту или вовсе его невыплате, банк заберёт квартиру, так как она является залоговым предметом. Минимальный срок выплаты ипотечного кредита 10 лет.

Для того, что бы выбрать ля себя более выгодный кредитный проект, следует воспользоваться кредитным менеджером. Для заёмщика он будет полезен составлением анкеты, а также, как вариант, он сможет ускорить время принятие решения по кредитной заявке.

Перед подачей заявки на кредит, советуется выбрать недвижимость которая будет приобретаться. Не стоит торопиться и договариваться с продавцом о сроках продажи, так как на свое как положительное, так и отрицательное решение банк определяет свое время. Продавцу, также необходимо сообщит о том, что его недвижимость будет приобретаться посредствам ипотеки.

Как только банк одобрил заявление на выдачу ипотечного кредита, можно собирать документы на его получение и выдвигается в банк. При подписании договора с банком нужно его досконально прочитать. Это позволит избежать некоторых проблем, которые могут возникнуть позже. После того, как договор подписан, банк перечисляет деньги продавцу квартиры, а покупатель, уже в следующем месяца начинает выплачивать ежемесячный платёж.

Основные этапы приобретения недвижимости в ипотеку

  • Первым этапом следует считать поиск объекта недвижимости. На счёт недвижимости у банка свои требования. Недвижимость должна быть ликвидной. Это значит, что квартира или дом должны быть с высокой ценой и легко продаваться. Для этого, квартира должна находиться в удобном и популярном районе города, дому, в котором находиться квартира, не должно быть больше десяти лет. Банк при выдаче кредита смотрит в будущее и если заёмщик не выполнит кредитные обязательства, то он просто заберёт и продаст залоговую квартиру.
  • Второй этап довольно длительный и связан с подготовкой необходимых документов и подачей их на рассмотрение. Их достаточное количество, что увеличивает время их сбора. Следует заранее начать их собирать, до принятия банком решения о кредите. Это сэкономит время и исключит некоторые ошибки.
  • Третий этап включает в себя подачу заявки и подписание договора с банком. Все необходимые документы представляются при подаче заявки и более уже не требуется. После того как заявка обработана наступает момент подписания договора, который требует предельной внимательности, так как втягивает человека в длительные долговые обязательства. Если получатель кредита все же согласен со всеми пунктами этого договора то можно его подписывать.
  • Четвёртый этап требует от заёмщика действий, связанных с уже приобретённым имуществом. Это имущество необходимо внести в общий реестр недвижимости, а так же застраховать, обратившись в страховую компанию.

Этапы, прописанные выше, являются обязательными, так как, только при исполнении их всех, жилье будет приобретено в собственность.

Документы, необходимые для оформления ипотеки

Для того, что бы начать собирать документы для банка, нужно посетить его отделение и попросить список этих документов. Стоит обратить внимание на то, что для физического лица один список документов, а для юридического другой. В список документов входит:

  • Справка о доходах - так называемая форма 2 НДФЛ
  • Копия паспорта и регистрации
  • Копия трудовой книжки, заверенная организацией в которой работаете
  • Анкета и заявление на рассмотрение ипотечного займа

Стоит отметить, что чем больше получатель кредита соберёт доказательств своей платёжеспособности, тем больший процент положительного ответа от банка его ожидает. Для того что бы немного облегчить выплату ипотечного кредита, можно воспользоваться материнским капиталом, если он, конечно, присутствует у заёмщика. Что бы узнать какие документы необходимы для направления материнского капитала на погашения ипотеки, нужно обратиться в специальные органы, которые дадут исчерпывающую информацию и помогут в сборе документов.

При оформлении сделки банки также рассчитывают дополнительный траты, которые оплачиваются в день сделки:

  • Страхование ипотечного имущества (определённый процент от стоимости приобретаемого в ипотеку имущества). Платёж осуществляется ежегодно
  • Страхование жизни заёмщика. Платёж осуществляется ежегодно
  • Услуги банка за осуществляемые платежи

Плюсы и минусы ипотеки

Основных и, наверно, единственных плюса всего два.

  • Первый - быстрый и реальный способ приобретения недвижимости. Многие семьи теряют большое количество денег на аренду жилья, хотя столько же можно платить банку за жилье, которое будет являться собственностью заёмщика, а после выплаты ипотеки и вовсе освобождено от залоговых оков.
  • Второй плюс - Постоянная ликвидность жилья. Банк не даст кредит на плохое дешёвое или падающее в цене жилье, соответственно, жилье которое приобрел заёмщик, долгое время будет держаться в цене и его можно будет продать через некоторое время вполне выгодно.
  • Когда гражданин имеет "белую" зарплату и платит исправно НДФЛ со своей зарплаты, то есть возможность компенсировать до 260,000 рублей в счёт погашения ипотечного кредита.

Минусы данной затеи, конечно, впечатляют.

  • Во-первых, высокая процентная ставка в России по ипотеке. Кредитные обязательства берутся на десятки лет, да ещё под высокие проценты - это тянет за собой то, что заёмщик большое количество времени будет экономить и ущемлять себя во многом (хотя это зависит от финансовых возможностей самого заёмщика).
  • Также значимый минус - недвижимость находится под залогом выполнения долговых обязательств. Если заёмщик их не выполняет - квартира переходит в собственность банка, для погашения долга по кредиту. Это высокий риск, на который не каждый пойдёт. Однако следует знать, что многие пункты условий оговариваются непосредственно в договоре, поэтому необходимо настаивать на пункте о реструктуризации долга, т.е. в условиях можно прописать, чтобы заёмщик является абсолютным владельцем той доли недвижимости, которую уже оплатил.
  • Так же существует вероятность того, что банк и вовсе откажет в получении кредита. Ипотека подразумевает под собой немаленькие выплаты, поэтому банк досконально проверяет всех своих клиентов.
  • Если ипотека оформлена на строящийся дом, то существует вероятность того, что дом может быть сдан в эксплуатацию с существенной задержкой, что влечёт за собой многочисленные неудобства. Такой факт относится не только для тех, кто покупает жильё в кредит, но и приобретает его полностью, ожидая постройку к конкретной дате.

Выводы определяются сами: ипотека - кредит, на который не каждый может претендовать, однако, он поможет решить многие жилищные трудности и помочь в приобретении своей недвижимости, хотя и несёт за собой высокие риски.

На что следует обратить особое внимание при оформлении ипотеки

Alert red.png

Обратите внимание на информацию изложенную в этом разделе!

  • В данном разделе приведена важная информация по теме статьи!
  • {{{описание3}}}

И так, решив оформлять ипотечный кредит на что следует обратить внимание:

  • На общий срок выдаваемого ипотечного кредита - следует знать, чем больше срок, тем больше будет переплата по данной сумме. Приведём пример на простых суммах: Допустим мы оформляем ипотечный кредит в 100 рублей сроком на 5 лет, при условии, что банк выдаёт его под 10% от общей суммы без какого-либо первоначального взноса (а в России ни одни банк без первоначального взноса не выдаёт и процентная ставка куда выше - прим. автора). То есть ежемесячным платежом в год нужно по кредиту отдавать по 10 рублей, таким образом за 5 лет эта сумма составит 50 рублей, т.е. конечная сумма, которую Вы отдадите банку составит 150 рублей - (половина изначальной суммы всего кредита!). Таким образом, чем больше срок кредита, тем больше вырастает конечная сумма по кредиту. Если срок в 10 лет на 100 рублей - то соответственного итого банку придётся выплатить 200 рублей. Таким же образом можно посчитать самостоятельно Какая будет выплачена конечная, итоговая сумма, если ипотека составит 1-4 млн. рублей. Есть небольшой нюанс, что по мере выплаты ипотечного кредита сокращается общая сумма займа и соответственно снижается сумма по процентам, но она так или иначе несущественна.
  • На первоначальный взнос - чем больше первоначальный взнос на ипотеку, тем меньше будет высчитана сумма ежемесячного платежа банку. К сожалению банки в основном отказывают в ипотечном кредитовании, если у гражданина нет хотя бы 1/3 суммы на квартиру.
  • В договоре обязательно обратите внимание на возможность досрочного погашения кредита без каких-либо дополнительных комиссий. Банки могут хитрить, так как им выгодно получить максимальную прибыль за счёт продолжительного кредита. Поэтому такой пункт может отсутствовать, либо наоборот регламентирован.
  • На процентную ставку - в России она варьируется от 11,5 до 16% годовых, при этом, как отмечалось выше следует знать, что чем выше срок тем больше рассчитывается переплата (Итоговый процент считается по формуле: процентная ставка умноженная на количество лет ипотечного кредита). Ещё раз приведём условный пример: берётся ипотечный кредит на 1 млн. рублей под 12% годовых, т.е. в год задолженность банку составит 1 млн. 200 тыс. рублей, но на год банки ипотеку не выдают, сроки бывают 1,5,10,15 и 20 лет (на малые сроки ипотеки, нужно иметь высокий доход) - чем выше срок, на эту сумму, тем больше составит итоговый процент, выплачиваемый банку, поясняем - т.е. если эта же сумма (1 млн. рублей) выдаётся на 10 лет, то всего задолженность перед банком составит 2 млн. рублей. Чтобы легче понять общую выплаченную сумму, банк рассчитает из Вашего дохода оптимальный минимальный ежемесячный платёж - и чтобы понять итоговую сумму, нужно умножить эту сумму на 12 месяцев и умножить результат на количество лет - получится финальная цифра (не удивляйтесь результату, особенно в случаях, долгосрочного кредитования, так как прибыль банка составляет 120-160% от суммы ипотечного займа.

Внимание! Банк никогда не покажет Вам конечную сумму, который должен будет выплатить заёмщик, эти расчёты надо производить самостоятельно! Банк только показывает процентную ставку на год, ежемесячный платёж и сумму ипотечного займа!

Примечания к расчётам: Данные расчёты могут быть немного неточны, так как по мере ежемесячной оплаты уменьшается общая сумма, а следовательно и процентная ставка по этой сумме, но в целом можно посчитать общую переплату по кредиту.

Итог: На данный момент сложилась такая обстановка по ипотечному кредитованию в России, которая не позволяет гражданам со средним достатком, без первоначального взноса оформлять кредиты на недвижимость. Иначе говоря это финансовая кабала для гражданина. На таких условиях выгодно брать ипотечный кредит, когда он оформлен на 1-2, максимум 3 года и доход гражданина составляет выше 100-150 тыс. рублей.

Поэтому нужно понимать следующее:

  • Готовы ли брать на себя риски, так как банк в конечном итоге ничего не теряет, так как залогом является ипотечная недвижимость или её часть
  • Понимать свои финансовые возможности выплачивать кредит по всему сроку ипотечного кредитования
  • Готовность переплачивать конечную сумму кредита, особенно при продолжительном сроке ипотеки (10-15 лет), так как сумма переплаты в среднем превышает 112% от изначальной суммы кредита.

Процентная ставка на ипотеку в России

В каждом банке есть разные процентные ставки на оформление ипотеки. Этот процент зависит от таких факторов как: продолжительность выплаты кредита, первоначальный взнос и другие факторы. В нижеприведённом графике приведено среднее количество процентной ставки по самым крупным банкам в России на 2016 год:

Минимальная процентная ставка — 11,35% в год (Газпромбанк). Максимальная процентная ставка — 17,45% в год (Альфа-банк). Средняя процентная ставка по России — 13,58% в год. Возможно, есть процентная ставка ниже в других банках, в статье представлены крупные российские банки.
За более подробной информацией по ипотечным ставкам и условиям обращайтесь в отделение банка или же эту информацию можно найти на сайте банка, где есть специальные калькуляторы, рассчитывающие процент по ипотеке. Таким образом окончательный расчёт зависит от:

  • Первоначальный взнос (в основном от 20% от общей стоимости жилья)
  • Конечная сумма ипотеки + переплата по процентам
  • Срок по выплате ипотеки (в основном от 5 до 30 лет)

Ипотека в других странах

Хотелось бы осветить тему получения ипотеки в других странах, а точнее какие условия получения кредита на приобретение недвижимости в других странах (для сравнения). Стоит признать тот факт, что в западных странах условия, т.е. процентная ставка по ипотеке существенно ниже (все данные собраны из открытых источников). Это в свою очередь означает, что наше государство, к сожалению, не создаёт, не справляется со взятой на себя ответственностью предоставления доступного жилья гражданам страны.

Puzzle piece icon.png

Это заготовка раздела к данной статье!28.09.2016

  • Данный раздел находится в стадии доработки.
  • {{{описание3}}}

Следует отметить, что процентная ставка по ипотеке, особенно в западных странах значительно зависит от срока заёма - чем короче срок кредита, тем меньше ставка, однако даже долгосрочные кредиты по ипотеке разительно отличаются от средней ставке в российских банкам. Ниже комментарии по исследованию ипотечного кредитования в других странах:

  • Россия - за основу подсчёта процентной ставки по ипотеке использовалось среднее значение по Банкам в России
  • Канада - в расчётах использовались данные информационного сайта по рейтингам в Канаде, г. Торонто [1]. Минимальная процентная ставка составила 1.99% (ипотечный кредит на 1 год), максимальное значение 7,00% (ипотечный кредит на 10 лет). В вышеприведённой гистограмме использовалось среднее значение из всех возможных условий по срокам кредитования.

Заключение

Надеемся, что данная статья помогает разобраться в основных моментах по оформлению ипотечного кредита. Уважаемые читатели, если есть какие-либо дополнения, правки, вопросы или дополнительная информация по теме данной статьи, то оставляйте свои сообщение на странице обсуждения статьи.

Статьи по схожей тематике

Используемые источники

  1. Рейтинг по кредитам в Канаде